Box 3 bij een verhuurde woning: zo werkt het in 2026
Heb je een verhuurde woning in privé, dan valt die in box 3. Je betaalt dan geen belasting over de huur die je echt ontvangt, maar over een fictief rendement: in 2026 gaat de Belastingdienst uit van 6% van de waarde van je woning, en daarover betaal je 36% belasting. Die waarde is de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio, een percentage tussen 73% en 100% dat afhangt van hoe hoog de huur is ten opzichte van de WOZ-waarde. Een hypotheek op de woning telt mee als schuld en verlaagt je belasting. Voor elke euro woningwaarde die meetelt boven je heffingsvrij vermogen betaal je zo ongeveer 2,16% per jaar.
Hoe werkt box 3 in 2026?
Box 3 kijkt naar je vermogen op 1 januari. Dat is alles bij elkaar: spaargeld, beleggingen, panden die je niet zelf bewoont, min je schulden. Over elk soort bezit rekent de Belastingdienst met een vast percentage rendement, of je dat nu echt haalt of niet.
De cijfers voor 2026:
- Banktegoeden: 1,28% (voorlopig)
- Beleggingen en andere bezittingen, waaronder verhuurde panden: 6,00%
- Schulden: 2,70% (voorlopig)
- Drempel voor schulden: € 3.800 per persoon
- Heffingsvrij vermogen: € 59.357 per persoon
- Tarief: 36%
De percentages voor banktegoeden en schulden stelt de Belastingdienst begin 2027 definitief vast. Het percentage van 6% voor je pand staat al vast.
Welke waarde telt voor je verhuurde woning?
Je begint bij de WOZ-waarde. Voor 2026 is dat de WOZ-waarde op je beschikking van begin 2026. Omdat een verhuurde woning minder waard is dan een leeg huis, mag je die WOZ-waarde verlagen met de leegwaarderatio.
De leegwaarderatio-tabel
Je deelt de jaarhuur door de WOZ-waarde. De jaarhuur is 12 keer de maandhuur die op 1 januari geldt. De uitkomst bepaalt welk percentage van de WOZ-waarde meetelt:
| Jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde | Telt mee |
|---|---|
| Huur t/m 1% van WOZ | 73% |
| Huur meer dan 1% t/m 2% | 79% |
| Huur meer dan 2% t/m 3% | 84% |
| Huur meer dan 3% t/m 4% | 90% |
| Huur meer dan 4% t/m 5% | 95% |
| Huur meer dan 5% | 100% |
Hoe lager de huur ten opzichte van de waarde, hoe lager de waarde waarover je belasting betaalt.
Wanneer geldt de leegwaarderatio niet?
In drie situaties telt de volledige WOZ-waarde mee, of de werkelijke waarde:
- De huurder heeft geen huurbescherming, zoals bij vakantieverhuur.
- Je verhuurt aan een familielid of je eigen bv voor een huur die tussen vreemden niet gebruikelijk zou zijn.
- De waarde na leegwaarderatio wijkt 10% of meer af van de werkelijke waarde van de woning. Dan geldt de werkelijke waarde. Dat volgde al uit de rechtspraak en ligt sinds 2026 in de wet vast.
De leegwaarderatio geldt alleen voor woningen. Verhuur je een bedrijfspand, winkel of hal in privé, dan telt die in box 3 zonder deze korting.
Rekenvoorbeeld: één verhuurde woning met hypotheek
Je bent alleenstaand en hebt op 1 januari 2026:
- Spaargeld: € 40.000
- Een verhuurde woning met WOZ-waarde € 350.000, huur € 1.100 per maand
- Een hypotheek op die woning van € 150.000
- Jaarhuur: 12 × € 1.100 = € 13.200
- € 13.200 / € 350.000 = 3,77%, dus leegwaarderatio 90%
- Waarde in box 3: € 350.000 × 90% = € 315.000
- Spaargeld: € 40.000 × 1,28% = € 512
- Woning: € 315.000 × 6% = € 18.900
- Schuld: (€ 150.000 min drempel € 3.800) = € 146.200 × 2,70% = min € 3.947
- Totaal fictief rendement: € 15.465
- Bezittingen € 355.000 min schulden € 146.200 = € 208.800
- Je gemiddelde fictieve rendement is € 15.465 / € 208.800 = 7,406%
- € 208.800 min € 59.357 = € 149.443
- Belastbaar inkomen uit box 3: € 149.443 × 7,406% = € 11.068
- € 11.068 × 36% = € 3.985
Je betaalt in dit voorbeeld dus zo'n € 3.985 box 3-belasting, op een bruto jaarhuur van € 13.200. Onderhoud, verzekering en andere kosten mag je daar niet van aftrekken. Wat dat doet met het rendement van je pand, lees je in ons artikel over wat een goed rendement op een huurpand is.
Weet je wat een pand je bruto oplevert, dan zie je hoe groot die hap is. Met de gratis rendement calculator van MijnVastgoedTotaal reken je het rendement op je totale investering uit, inclusief kosten koper. Zet je box 3-belasting daar naast en je ziet wat er echt overblijft.
Reken je eigen pand door met de gratis rendement-calculator →Let op de grenzen van de tabel
De leegwaarderatio springt per procent. Zit je huur net onder een grens, dan kan een kleine huurverhoging je box 3-belasting harder laten stijgen dan je huur.
Voorbeeld: WOZ-waarde € 350.000. Bij een jaarhuur van € 13.900 zit je op 3,97% en telt 90% van de WOZ-waarde mee. Verhoog je naar € 14.100, dan kom je op 4,03% en telt 95% mee. Je waarde in box 3 stijgt daardoor met € 17.500. Dat kost je € 17.500 × 6% × 36% = € 378 extra belasting, terwijl je huur maar € 200 per jaar hoger is.
Reken daarom vóór je volgende huurverhoging ook uit wat die doet met je box 3. De huur op 1 januari is bepalend.
Kun je aantonen dat je minder rendement hebt gehaald?
Ja, met de tegenbewijsregeling. Die geldt voor de jaren 2017 tot en met 2027. Is je werkelijke rendement lager dan het fictieve rendement, dan mag je belasting betalen over het werkelijke rendement.
Voor verhuurd vastgoed helpt dat minder vaak dan je zou hopen. Het werkelijke rendement is namelijk niet alleen je huur. Ook de waardestijging van je pand telt mee, gemeten aan de hand van de WOZ-waarde, ook als je niet verkoopt. Onderhoud en andere kosten mag je niet aftrekken; alleen de rente die je werkelijk betaalt op schulden in box 3 verlaagt je rendement. Bovendien kijk je naar al je box 3-vermogen samen, niet per pand. Stijgt de WOZ-waarde van je woning flink, dan komt je werkelijke rendement al snel boven het fictieve uit.
Wat verandert er na 2026?
Voor 2027 blijft het huidige systeem met fictieve rendementen gelden. De percentages en het heffingsvrij vermogen voor 2027 volgen uit het Belastingplan 2027.
Daarna moet box 3 over op belasting over het werkelijke rendement. Voor vastgoed gaat het dan om een vermogenswinstbelasting: je betaalt over huur min kosten, en over de waardestijging pas bij verkoop. De Tweede Kamer nam het wetsvoorstel op 12 februari 2026 aan. De Eerste Kamer hield de stemming op 30 juni 2026 aan, tot het kabinet met een aanpassing komt. Op Prinsjesdag 2026 kwam die er niet; het kabinet legde vier mogelijke routes voor zonder te kiezen. Invoering per 2028 is daardoor onzeker. We werken dit artikel bij zodra er meer duidelijk is.
Veelgestelde vragen over box 3 en verhuur
Moet ik mijn huurinkomsten opgeven als inkomen?
Niet als losse inkomsten. Bij een verhuurde woning in privé betaal je belasting in box 3 over het fictieve rendement op de waarde van de woning. De huur zelf gebruik je alleen om de leegwaarderatio te bepalen.
Mag ik onderhoud en hypotheekrente aftrekken?
Onderhoud, verzekering en andere kosten niet. De hypotheek telt wel mee als schuld: die verlaagt je vermogen in box 3, maar tegen een vast percentage en niet op basis van de rente die je echt betaalt.
Wat als ik een fiscale partner heb?
Dan heb je samen € 118.714 heffingsvrij vermogen in 2026. Jullie mogen het box 3-vermogen onderling verdelen zoals jullie willen; dat heeft geen invloed op de totale belasting.
Geldt box 3 ook als mijn panden in een bv zitten?
Nee. Panden in een bv vallen onder de vennootschapsbelasting, met eigen regels voor afschrijving en kosten. Dit artikel gaat alleen over panden in privé.
Houd je panden en huren op één plek bij
Box 3 begint bij de juiste WOZ-waarde, huur en hypotheek per pand op 1 januari. In MijnVastgoedTotaal heb je die per pand bij elkaar, zodat je aangifte begint met cijfers die kloppen. Vraag een demo aan en zie hoe het werkt.